深扒“月供1万变8万”：银行、中介、信贷机构，一个都跑不了

最近，上海的王先生傻眼了。

银行发来一份告知函，本来约定20年的300万贷款要求在3月31日前全部偿还，大概算一下，月供1万立即变成每天还8万，压力巨大！

显然，王先生成了第一批“吃螃蟹”的人，按照银行的说法就是“未按约履行贷款合同关于贷款用途的约定”。

通俗说法是：违规使用“抵押经营贷”。

北京开展自查

全国严查一触即发

今年1月份，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》。

2月10日，北京银保监局发布《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》。

3月24日，北京银保监局公布数据显示，银行自查发现2020年仅下半年涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，其中部分涉及银行办理业务不审慎，部分涉及借款人刻意规避审查。

现在开始自查抽查违规使用“抵押经营贷”的城市和银行越来越多，除北上广深一线城市外，成都、杭州等城市也加入，全国性的经营贷入楼市的严格排查一触即发。

国家为何铁了心要严查违规抵押经营贷？

像上海王先生这样违规使用抵押经营贷炒房的人很多，房价上涨背后就有大量这样的炒房客，这其中，房产中介又扮演了何种角色？

何谓抵押经营贷？

为何2020年变本加厉？

抵押经营贷，听名字就知道，是用于经营的。

本来经营贷的利率比房贷利率高，这个好理解，因为企业贷款是为了赚钱。但是，在2020年，因为疫情，情况变了。

国家为了给疫情中艰难度日的中小微企业提供金融支持，各银行开始提供低于房贷利率的“抵押经营贷”，最低的甚至低于3.85%，而同期的房贷利率，首贷平均5.2%，二贷平均5.7%。抵押经营贷不仅贷款利率低于房贷，有的银行把贷款期限放宽到30年。

这样一来，抵押经营贷就变成低息版的房贷，而且还不受贷款记录影响，这在炒房客眼里，就是随时可取的提款机。

抵押经营贷炒房如何玩法？

房产中介的作用不容小觑

没有公司，如何抵押经营贷呢？

当你将自己打算要用经营贷买房的事情告诉中介，房产中介这时候通常便心领神会。一个由资金中介牵头，地产中介，买卖公司中介，短期借款中介组成了一支团队。

首先，你要购买一家小微企业，并且还要有足够的流水。中介会为你提供一家小微企业，而且还拥有比较正常的现金流记录，可以用于贷款资格审查。这样的一家公司售价在1万元到1.5万元之间。

这也就是要求买房人买到公司后变成法人或者股东，下一步就是去申请贷款，所需要的资料中介也都准备好了。

这个时候有两个不同的情况，要是你原来有一套房，可以用原来的房子做抵押，下来的经营贷直接买现在看中的房子。若是原来的房子还有房贷，还是需要过桥资金先还原来的房贷再做抵押。要是原来没有房子，这个时候需要过桥资金，先用过桥资金把房子买下来，然后再抵押给要贷款的银行，然后经营贷下来之后，再还过桥资金。

整体下来，付出的成本也不低，但是相比按照正常房贷来说并不算很高，主要是经营贷批得比较快，十个工作日就可以批下来。而且拿房抵经营贷，运气好的时候可以抵押出评估值的85%。

这可比正常卖房的抵押率高多了。抵押的比例，中介有一个名单，每个小区的房子能够抵押到多少比例，对贷款人来说，虽然交了大量的中介资金，但是赚到的是更低的利息支出，非常低的首付支出。

最后一步是去银行签放款合同，按手印。这个环节是中介全程陪同，熟悉内幕的人表示，“套路非常娴熟，一上午可以做很多笔业务，流水线一样。”此时，中介会提前叮嘱贷款人哪些可以说，哪些不可以说，比如，一般别直接说去买房，按照经营贷合同来说，要一致。

而这个环节中，有个经典笑话：行长对业务员说，盯紧那个客户，他如果真拿经营贷做实业，那就糟糕了。

个中含义，大家自行体会。

写在最后

奉劝准备用抵押经营贷买房的朋友，千万不要用这种政策风险极高的方式，千万不要挑战国家“房住不炒”的大政方针。

你看重的是房价涨后的回报，但是政策瞬息万变，你又怎么知道，一颗大雷，何时会爆在自己头上。

俗话说，经营贷炒房一时爽，抽贷火葬场。多少人费尽心思，只拿到了一点点回报，却把大部分的成本都花在了银行利息、中介费用还有经营贷申请成本上，无非是养活了一堆银行的经办，还有中介而已。

对那些仍然想用经营贷去撬动高杠杆，以小博大，一夜暴富的人，奉劝一句：投资有风险，借贷需谨慎！